Lavori all’interno del condominio: cosa c’è da sapere

Ne parliamo con gli amministratori immobiliari

In questo articolo 3 amministratori immobiliari ci parlano della loro figura lavorativa, quali sono i loro principali compiti e come bisogna muoversi per effettuare dei lavori edili all’interno del condominio.

I 3 amministratori che hanno partecipato all’intervista:

1. PRESENTAZIONE | 2. EFFETTUARE LAVORI

1. PRESENTAZIONE

Da quanto siete in attività e cosa vi ha spinto ad entrare in questo settore?

• QS AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: Sono in attività dal 1997; ero già nel settore in qualità di agente immobiliare e per ampliare l'offerta alla clientela abbiamo deciso di intraprendere anche questa attività.

• STUDIO DEL BENE: Svolgo l’attività di amministratore da 10 anni. Mi ha spinto a entrare in questo settore la passione per la contabilità, la predisposizione al rapporto umano con i clienti e un forte spirito organizzativo e di problem-solving.

• STUDIO AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: Il mio collega è in attività da 20 anni, io ho iniziato da 3 anni e mezzo. È un settore dinamico in cui non c'è solo un lavoro da svolgere ma sono tanti lavori e quindi la giornata di lavoro è sempre diversa e mai uguale.

Quali sono i vostri principali compiti?

• QS AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: L'amministratore condominiale si occupa dei rapporti con i clienti, con i fornitori, della contabilità condominiale, del disbrigo delle pratiche presso gli uffici pubblici, pratiche legali, controllo sui cantieri, etc.

• STUDIO DEL BENE: Per i miei clienti mi occupo di gestire e preservare le parti comuni dei loro edifici. Una delle prerogative del mio Studio è occuparsi del cliente a 360 gradi iniziando dalla gestione delle manutenzioni urgenti, gli aspetti contabili, gli aspetti tecnici-legali, gli aspetti fiscali, la gestione degli affitti, la gestione dei loro inquilini, la gestione patrimoniale, la gestione di appartamenti adibiti a B&B.

• STUDIO AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: Gestione di lavori in condominio, gestione pagamenti fornitori e controllo delle abilitazioni per svolgere un determinato lavoro, gestione delle fatture e degli adempimenti fiscali, registrazione delle rate versate dai condomini.

2. EFFETTUARE LAVORI

Se si vogliono effettuare dei lavori interni alla propria abitazione bisogna avere dei permessi?

• QS AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: Nello specifico l'amministratore condominiale non si occupa delle parti private.

• STUDIO DEL BENE: Il Codice civile impone, a chi esegue lavori in casa, di darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, ne riferisce subito all’assemblea. Chi fa ristrutturazioni in casa, non deve comunicare l’inizio dei lavori ai vicini o all’assemblea stessa, ricadendo tale obbligo solo sull’amministratore.

L’amministratore va solo informato in anticipo, ma non deve concedere alcuna autorizzazione, così come non è necessario attendere alcun nulla osta da parte dell’assemblea.

Applicando il buon senso, la comunicazione sembra non essere obbligatoria tutte le volte in cui si eseguono interventi nelle proprietà esclusive che non arrechino danno all’edificio, alle parti comuni del palazzo e agli altri appartamenti. Ad esempio la sostituzione degli infissi non necessita di comunicazione preventiva a meno che non venga alterato il colore originale degli infissi. Al contrario, la realizzazione di una veranda esterna va comunicata. Non bisogna informare l’amministratore se si realizza un cartongesso dentro l’appartamento o se si sostituiscono le mattonelle del bagno; bisognerà invece farlo se si interviene sui tubi, potendo ciò provocare potenziale pregiudizio all’appartamento sottostante.

• STUDIO AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: Se il lavoro è prettamente privato non occorre un permesso dal condominio, bisogna però sempre rispettare l'edificio e non creare danni alla stabilità dello stesso.

Se si vogliono effettuare dei lavori in zone comune del proprio condominio come bisogna procedere?

• QS AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: L'assemblea condominiale approva un preventivo e l'amministratore si preoccupa che la ditta incaricata (in regola con i permessi e la documentazione occorrente) li esegua nei tempi stabiliti.

• STUDIO DEL BENE: È consigliabile per il condomino che esegue l’intervento fornire all’amministratore, prima dell’avvio dei lavori, una relazione dettagliata che spieghi in cosa consista l’opera.

Chi esegue l’intervento, inoltre, può chiedere all’amministratore di inserire la questione fra i punti all’ordine del giorno dell’assemblea. In tal modo, con la maggioranza ordinaria (in seconda convocazione, il voto a favore di 1/3 dei proprietari, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio) il condomino sarebbe al sicuro da eventuali prese di posizioni future di altri condomini. Riguardo alle modalità di comunicazione dell’intervento all’amministratore, anche in questo caso non è specificato se ciò debba avvenire oralmente o con un documento. Applicando il buon senso, è consigliabile valutare l’entità dell’opera e l’impatto sulle parti comuni e, di conseguenza, fornire all’amministratore più informazioni possibili, anche sotto forma di documentazione cartacea o fotografica. A sua volta l’amministratore, al primo appuntamento utile, deve relazionare all’assemblea. Qualora salti questo passaggio, e nel caso in cui l’intervento danneggi l’edificio o, in generale, leda i diritti dei condomini sulle parti comuni o sulle proprietà individuali di ciascun condomino, all’amministratore può essere addebitata una grave irregolarità, a norma dell’articolo 1129 del Codice civile, e comunque una responsabilità contrattuale per violazione degli obblighi di mandato.

• STUDIO AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI: Bisogna seguire l'art. 1102 del codice civile dando preventiva notizia all'assemblea dei lavori che si intende svolgere.

Cogliamo l'occasione per ringraziare tutte le web agency che hanno partecipato a questa intervista!